“É livre a manifestação do pensamento e da expressão da atividade intelectual, artística, científica e de comunicação, sendo vedado o anonimato. (CF 88).”

18 de nov de 2011

“Boa-fé”: a certeza de agir com o amparo da lei ?


Vários fatos e declarações foram ignorados nas reuniões da Comissão de Defesa do Consumidor e Direitos Humanos da Câmara de Vereadores de Porto Alegre e também na Promotoria de Justiça de Defesa do Patrimônio Público. Inicio analisando algumas explicações do Procurador Jorge Cesa Ferreira da Silva.

1. A penhora, portanto, só existe a partir da inscrição no registro de Imóveis. Isso está no Código de Processo Civil, é decisão remansosa da jurisprudência do STJ. (...) Só que esse bem, anteriormente a isso, teve comprometida a sua venda com o Município de Porto Alegre, pelos documentos que aí estão. Quando dessa aquisição, não havia possibilidade, nem lógica, nem jurídica, do conhecimento dessa circunstância. Não se poderia imaginar a existência desse processo e nem há dever jurídico de conhecer esse processo.

A Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor – http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=740 –, no link “Cartilhas e Informes”  alerta para que o comprador exija as certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor, pois são investigações importantes. “A falta dessas informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos”, alerta a Cartilha. No site do Procon de Porto Alegre, não encontrei uma cartilha, mas, telefonando para o órgão, os advogados recomendam o mesmo procedimento. No endereço eletrônico (http://pt.wikipedia.org/wiki/Certid%C3%A3o_de_objeto_e_p%C3%A9) há indicação para que também sejam solicitados os documentos que atestem a idoneidade dos vendedores, para saber se eles não estão sendo acionados judicialmente por ações que possam comprometer a venda. No caso de apontamento de alguma ação,  deve-se exigir a certidão explicativa, também chamada de certidão de objeto e pé (um documento oficial sobre o objeto do processo que mostra a  fase do trâmite em que  ele se encontra). Esse documento é emitido  pelo cartório judicial onde o processo se desenvolve. Tal certidão comprova a situação do processo e permite que alguém, que não consultou os autos, tenha a informação a respeito dos atos já praticados. É também chamada de “certidão de fatos”.

Ao município, não cabe investigar
Sendo o  vendedor pessoa jurídica, é necessária a  certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal, do Tribunal Regional do Trabalho e certidão dos distribuidores e de concordata.
Apesar de haver intenso esclarecimento sobre a documentação a ser solicitada para a feitura de um contrato de compra e venda, o Município de Porto Alegre achou desnecessária essa investigação, pois escudou-se no “princípio da boa-fé” e nos “vários acórdãos do STJ”. Valeu-se da lei e das jurisprudências para atingir seu objetivo: o de adquirir no perímetro central o único prédio, em toda a cidade, com as características  necessárias para uma escola e de interesse da Secretaria de Educação.
A presunção de boa-fé do comprador que tem o dever de conhecer os trâmites de um negócio, só poderia ser aceita no caso de falhas e erros em todas as informações e certidões fornecidas por órgãos públicos. O que não houve, já que o Sr. Rogério Favreto, atual Secretário de Reforma do Judiciário, não buscou informações na Justiça Cível e do Trabalho.
Cláusulas do contrato de compra e venda entre o Município de Porto Alegre e a Agro Pastoril Santa Márcia estipulam prazos para as hipotecas serem liquidadas, mas não apontam o valor da dívida da empresa para com o BCN. Segundo o procurador Jorge Cesa Ferreira da Silva, as hipotecas correspondiam à metade do valor pago pelo imóvel, que foi negociado por 1 milhão e 400 mil reais, mas o advogado do banco apontou um valor maior, de 1 milhão e 700 mil reais.
Na sequência, outra declaração importante de Jorge Cesa Ferreira da Silva é a que rebate meu questionamento sobre o contrato. O Procurador  alega que a Cláusula Terceira dá total garantia ao negócio, pois nela o vendedor declara que o objeto do presente compromisso encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais ou pessoais, tanto por dívidas da promitente vendedora quanto de seus sócios, com exceção das hipotecas.

2. Ali, há uma declaração que nada mais nada menos faz do que garantir os interesses do Município no que pertence ao sócio e aquilo, que nós já tínhamos visto, no que toca a uma Certidão do Cartório de Registro de Imóveis declarando cabalmente que inexistem ações pessoais e repersecutórias vinculadas aquele imóvel. Logo, o que nós temos é uma declaração que é comum em qualquer contrato, ele afirmando de que não possuía processo contra ele. Ora, o que nós estamos tratando, portanto, é de um caso que pode ser tido como má-fé, mas não má-fe da Prefeitura, não má-fe do Município, mas sim, daquele que declarou. Ao Município não cabe ficar investigando a vida de cada pessoa. E diga-se de passagem, que existe uma regra, no nosso Direito, que é conhecida por todos, que é a presunção de boa-fé. Logo, não cabia, pela cláusula, ficar investigando a vida do Sr. Nelson e de quem quer que seja que conecta com o Município por qualquer relação contratual.
Em “Reportagem Especial”, página 4 de Zero Hora, de 20/07/08, sob o título “Por dentro da ABIN, a Cia. Brasileira”, o seguinte parágrafo me intrigou: “As principais missões da Abin são investigar  militares e policiais sob suspeita, checar antecedentes de candidatos ao serviço público, seguir funcionários públicos e verificar seu patrimônio, além de averigüar a vida de empresários que farão negócios com o governo”.
Ora, pelo raciocínio de Jorge Cesa, a ABIN não deveria “averigüar a vida de empresários que farão negócios com o governo”, pois “existe uma regra, no nosso Direito, que é conhecida por todos, que é a presunção da boa-fé”. Logo, por essa regra, não se deve ficar investigando a vida de empresários ou “de quem quer que seja que conecta com o Município por qualquer relação contratual” ou que conecta com o governo Estadual e Federal. Por essa regra (da boa-fé) ninguém deve ser averiguado. 
Por essa regra, os selos  enterrados por Macalão no terreno de sua casa de praia não teriam sido descobertos.
Esse contrato foi feito quando o governo Municipal estava a cargo de  Raul Pont.
Outro dado importante a ser analisado está relacionado à pergunta do vereador João Bosco Vaz: “Se esta penhora estivesse entrado nos autos antes, parte da grana iria para dona Leni?”

3. Jorge Cesa: Teríamos que verificar o caso concreto. Sinceramente, eu não posso nem lhe dizer, agora. Muito provavelmente, Vereador, se, por ventura, nós soubéssemos desta penhora, no devido momento, antes da celebração do contrato de compromisso de compra e venda, assim como nós cuidamos no que toca às hipotecas que havia, também se cuidaria com relação à penhora. O fato que aquele imóvel era muito importante, dadas as suas características para o desenvolvimento de atividades educacionais. Ele está no centro da cidade, ele tem banheiros em todos os andares, ele permite salas para salas de aula. Ele tem todas as qualidade de um imóvel para aquelas características.

Nessa resposta, o Procurador não deixa dúvidas sobre o grande interesse do Município em relação ao prédio, que “tem todas as qualidades de um imóvel para a Secretaria de Educação”. E por conta desse grande interesse,  em 04 de outubro é completado o laudo de avaliação do imóvel, e apressa-se o processo de compra sem qualquer cuidado na redação dos documentos e na documentação exigida. Porém, grande diligência na busca de “acórdãos   do STJ, no sentido de que a penhora só se efetiva no momento da constrição, no momento em que ela é inscrita no registro de imóveis”.
Não acredito que os interessados na compra do imóvel  não sabiam  da penhora que recaía sobre o prédio. Nelson Luiz da Silveira declarou, em depoimento na Promotoria de Justiça de Defesa do Patrimônio Público, que o Secretário da Fazenda foi quem mostrou interesse na compra do prédio e tinha ciência dos valores indicados na decisão judicial não-definitiva. Também não acredito que os advogados da “Palhares, Advogados Associados”, e os procuradores das empresas Agropastoril S.A./Princesa do Lar S.A., advogados Marco Antônio Birnfeld e Rodrigo Vidor de Assis, como cidadãos honrados e dignos que são, não tenham alertado o Município sobre a execução e penhora que envolvia a propriedade. 


A  antecipação das parcelas vincendas – que me ocasionou enorme prejuízo – para pagamento de “dívida” da Agropastoril com o BCN, foi tema de grande controvérsia durante as reuniões na Câmara, e assunto não-entendido pela Comissão de Defesa do Consumidor e Direitos Humanos. Ocorreram várias contradições em relação à quitação das hipotecas (R 2 e R 3). Jorge Cesa afirma aos vereadores que “A primeira hipoteca (R 2) foi cancelada numa rapidez muito maior do que se esperava.” Posteriormente a essa afirmação, o advogado Stockinger contradisse, alegando que a hipoteca (R 2)  não foi cancelada, e sim  renovada pelo R 3. Ele garante que “a R 2 tratava-se de uma primeira hipoteca e foi extinta pela constituição da R 3”. Os documentos contidos no procedimento administrativo de compra e venda, mostram que a hipoteca R 2 foi averbada em julho de 1995,  protocolo de 29/06/1995, e não teve registro de extinção. A hipoteca R 3 foi averbada em setembro de 1997. O BCN assina um Termo de Liberação de Garantia, em 08 de dezembro de 1999, autorizando o cancelamento do (registro) R 2 sem mencionar sua extinção e/ou transformação em (registro) R 3. 
Ora, se a hipoteca (R 2) já não existia por ter sido extinta, por que entrou como dívida no compromisso de compra e venda e com prazo para ser liquidada?
De qualquer forma, tanto Jorge Cesa Ferreira da Silva, quanto  Francisco Antônio Stockinger concordam que o R 2 já estava cancelado em janeiro de 2000.

Restava a hipoteca de registro 3 (R 3).
E uma grande confusão!

Discordo da alegação de que o documento de liberação do R 3 foi feito antes porque o BCN tem sede em São Paulo,  visto que  foi tão rápido todo o procedimento para a celebração do acordo judicial para “extinguir” a dívida da Agropastoril com o BCN. E por que o banco assinaria uma certidão liquidando o R 3 com tanta antecedência, sem ter a certeza de sua liquidação? Já vimos que o pedido de antecipação das parcelas vincendas para a transferência desse crédito ao BCN foi feito em 14/12/2000. A decisão favorável do Município é bastante rápida, pois o acordo foi assinado em 18/12/2000, mesma data em que teve a firma do advogado Palhares reconhecida em Cartório de São Paulo.


Foi transferido ao Banco R$ 643.689,15 quando o acordo apontava uma dívida de R$ 566.446,45, portanto, o BCN recebeu cerca de R$ 77.242,70 a mais. Segundo o advogado Francisco Antônio Stockinger “Existiam duas dívidas em nome da Agropastoril Santa Márcia S.A., uma nessa execução, onde foram pagos 566 mil reais, e outra no valor de 77 mil 242 reais em outra execução. Por isso que o valor refere-se a 566 mil num processo e 77 em outro”.
Muita coincidência o valor remanescente, descontados os juros, fechar exatamente com o valor das “duas” dívidas de processos diferentes.
Jorge Cesa Ferreira da Silva argumentou que “O que nós pagamos ao Sr. Nelson  diz respeito a um valor devido por uma aquisição de um imóvel, e esse valor não foi aumentado, ao contrário, foi diminuído e, mais do que isso, esse valor que a senhora tem, quinhentos e alguma coisa, diz respeito ao acordo entre o BCN e o Sr. Nelson. E nós não sabemos se foi de 500, se foi de 200, ou se foi de 100. Não interessa. O que nos interessa é o valor do imóvel, e esse não foi aumentado, ao contrário, ele foi diminuído pelo pagamento que foi feito. Essa é a distinção. O Sr. Advogado da parte interessada está demonstrando que havia dois processos, um pelo qual se devia quinhentos e alguma coisa, e o outro que se devia um pouco menos, setenta e alguma coisa, que fecha o valor”.
Nesse momento eu pergunto: “Qual processo?”
Jorge Cesa: “Não sei”.
Eu argumento: “A autorização do repasse da Prefeitura foi para que  o Sr. Nelson quitasse a R 2”.
Jorge Cesa: “Não. O Município paga por um imóvel que ele adquire. É isso. O imóvel está hipotecado. O imóvel, mais do que isso, sofreu num processo judicial, pelo que pude constatar segundo informações que temos é que o Banco de Crédito Nacional poderia incluir no seu patrimônio, se levado a efeito o resultado daquele leilão. Logo, nós teremos um problema muito maior. A única coisa que aconteceu foi o pagamento ao BCN diretamente por uma autorização do Sr. Nelson para o BCN porque havia uma hipoteca. Só isso. Se é R 2, R 3, R 28, não interessa nesse caso, porque havia uma hipoteca que deveria ser liberada, e foi liberada pelo pagamento que foi feito. De quanto foi esse pagamento? O pagamento do valor devido diminuído o tempo que nós pagamos inicialmente. Foi isso. Não existe nada mais liso, nada mais claro”.
Não entendo como “liso e claro”. Para mim está sinuoso e obscuro.
Primeiro, porque penso que o Município precisaria, sim, saber o valor exato  da dívida da Agropastoril para com o banco e esse valor deveria constar no processo administrativo. O Município também precisaria saber qual era a “outra” dívida, cobrada em “outro” processo judicial contra a Agropastoril Santa Márcia s.a., se é que havia. E, se existisse essa dívida, ela também deveria estar indicada no procedimento administrativo nº 1.102348.99.5.000.
Segundo, porque o documento de compra e venda contém cláusulas que estabelecem prazos para os pagamentos das hipotecas (R 2 e R 3), e esses prazos foram cumpridos, conforme documentos acostados no processo administrativo; mesmo assim, foi feito ao banco o repasse do valor total das parcelas vincendas. 
O Parágrafo Terceiro da Cláusula Nona estabelece que “Após o pagamento de seis parcelas previstas na alínea ‘d’ supra, ou seja, na parcela que vence no décimo mês deste contrato, os pagamentos ficarão suspensos até que a promitente vendedora cumpra a obrigação prevista no parágrafo segundo da cláusula sétima, bem como a obrigação prevista na cláusula oitava deste compromisso”. O Parágrafo Segundo da Cláusula Sétima estabelece que o promitente vendedor deverá providenciar o cancelamento  do R 3 – o R 3 foi pago, mas não cancelado no Cartório. A Cláusula Oitava estabelece o prazo de outorga da escritura pública. Ora, se o R 3 não foi cancelado em Cartório pela promitente vendedora, a promitente compradora poderia tê-lo feito, já que detinha em seu poder o termo de liberação do título.
 Apesar de o Município não ter registrado em cartório o contrato de compra e venda, tampouco a escritura, e já saber da penhora que recaía sobre o imóvel, a Procuradoria Geral autoriza o repasse de toda a verba remanescente ao BCN, também por conta de uma “outra” dívida da qual o Município não conhecia a procedência.
A Prefeitura Municipal quita o imóvel enquanto o promitente vendedor pode ainda dispor sobre ele.
O repasse das prestações vincendas impediu que meu procurador embargasse as parcelas restantes, ainda devidas à Agropastoril Santa Márcia. Mas favoreceu Nelson Luiz da  Silveira, que  se declarou insolvente no processo de execução.
No meu entendimento, o Superior Tribunal de Justiça deve rever seu posicionamento nesse sentido, pois necessário é atentar para todo o encadeamento da questão, e não apenas para o registro de penhora. Cada caso tem sua peculiaridade, e o julgamento deve ser baseado na observação do todo e também das suas minúcias.
De qualquer forma, as averbações das duas penhoras a meu favor foram realizadas antes de qualquer registro pedido pela Prefeitura, tanto o do contrato de compra e venda quanto o registro da escritura.
____________________

* João Bosco Vaz
Vereador e Secretário Extraordinário da Copa 2014 - Porto Alegre
O vereador João Bosco Vaz licenciou-se, a partir de 01-01-09, para exercer cargo no Executivo Municipal.

Ler mais:

Slides


Nenhum comentário :

Postar um comentário

Você poderá deixar aqui sua opinião. Após moderação, será publicada.

Contador de caracteres